Está cometiendo un error si no agrega presupuestos de rehabilitación para contingencias

He estado invirtiendo en bienes raíces desde 2005 y hasta la fecha no he escuchado a ningún otro inversor decir, escribir o incluso sugerir algo como esto:

"Sabes, el problema que tengo es que invierto demasiado en rehabilitación. Termino pidiendo prestado más de lo que necesito y probablemente pierdo tratos porque mi presupuesto de rehabilitación es demasiado grande. Siempre parezco estar por debajo del presupuesto”.

He mejorado cada vez más en mantenerme dentro del presupuesto desde que comencé, pero todavía me paso de la línea con más frecuencia de lo que me gustaría admitir, y muy rara vez logro mantenerme por debajo de ella. Por lo que he visto (y oído), los presupuestos de rehabilitación no van en ambos sentidos por igual. Tenemos una fuerte tendencia a gastos de rehabilitación por debajo del presupuesto.

De hecho, generalmente tendemos a sub-presupuestar.

Por qué los presupuestos de rehabilitación son generalmente demasiado bajos

Hay muchas cosas que a menudo se pasan por alto al estimar un presupuesto de rehabilitación, especialmente por los novatos, pero también por los inversores más experimentados.

Uno de los grandes factores es el costo de mantenimiento. A menudo, si es que lo recuerda, los inversores suponen que el proyecto avanzará a buen ritmo y que no habrá retrasos. Desafortunadamente, a menudo ese no es el caso.

Es posible que el contratista no pueda comenzar a tiempo, o que sea más lento de lo esperado, o que incluso tenga que reemplazarlo en medio del trabajo. O tal vez hay un problema con el permiso y la ciudad está retrasando la construcción. (Hay un problema con un dúplex que tardó nueve meses en resolverse). O hay problemas en la cadena de suministro que están provocando pedidos de piezas atrasados. Hemos estado esperando un banco de medidores de 1000 amperios en una pequeña propiedad comercial durante casi un año debido a problemas con la cadena de suministro. El se ha vuelto más común últimamenteespecialmente con aparatos eléctricos.

También hemos tenido situaciones en las que dimos prioridad a proyectos más pequeños que podíamos completar más rápidamente, e hicimos que los proyectos grandes esperaran mucho más de lo previsto originalmente. La venta o alquiler de bienes inmuebles a veces tarda más de lo esperado. (Las múltiples ofertas del primer día a las que los jugadores de pinball se han acostumbrado en 2021 ya no existen). Como resultado, cualquier inversor que utilice financiamiento tiene una deuda significativamente mayor que pagar. Y luego están los impuestos, seguros, servicios públicos, etc.

El siguiente problema es que cuando usamos números antiguos, a menudo subestimamos el costo. Con una inflación más alta en estos días, no es raro que los inversores utilicen estimaciones muy desactualizadas al preparar una estimación. Esto se aplica en particular a la tecnología de calefacción, ventilación y aire acondicionado. Por ejemplo como Samantha Lile Observaciones En cuanto a HVAC durante el último año: “Algunos [HVAC manufacturers] han anunciado aumentos de hasta el 38 %, con aumentos de entre el 3 % y el 20 % por encima de los niveles de 2020 que no son infrecuentes”.

Luego vienen los elementos "punchout", que casi siempre se subestiman. Esto puede incluir cosas como molduras de techo, persianas, pantallas, tapas de tomacorrientes, bombillas, perillas de puertas, barras y estantes de armarios, manijas de gabinetes, salpicaderos, mantillo de corteza, etc., así como una limpieza a fondo. Arrojar $ 1,000 por todo eso a menudo parece suficiente, pero generalmente cuesta más.

Sin embargo, las grandes cosas son cosas imprevistas. A menudo, diferentes partes de una casa funcionan cuando se prueban, pero fallan bajo estrés, que es el uso regular. A menudo encontramos esto en HVAC y líneas de servicios públicos, y ocasionalmente en electrodomésticos.

Luego hay cosas que no se ven. A menudo sucede que la línea de alcantarillado está rota o irremediablemente llena de raíces y compensaciones. Consejo profesional: Puntuación de su línea de alcantarillado durante la diligencia debida es muy recomendable.

Tan pronto como abre una pared, siempre existe el riesgo de problemas. Es posible que también sea necesario reemplazar la tubería galvanizada o la perilla y el cableado de la tubería en las paredes. O podría haber daño por termitas o podredumbre que se pasó por alto porque estaba detrás de una pared o debajo de una tabla del piso. También puede encontrar que está tratando con listones y yeso en lugar de paneles de yeso (común en casas antiguas) y que la reparación lleva mucho más tiempo.

Cada inversionista experimentado tiene historias de presupuestos de rehabilitación fallidos que odiarían contar. escribí un artículo hace un tiempo sobre un proyecto nuestro que salió mal, que es un buen ejemplo de lo que las partes interesadas pueden pasar por alto. Pasé por alto el hecho de que los armarios eran chatarra, que la electricidad en el sótano terminado no funcionaba y que confundí el sistema HVAC con vida, entre otras cosas. Había presupuestado $34,800. El precio total fue de $57,498.

Y he oído hablar de cosas aún peores.

Por supuesto, muchos de estos problemas se pueden identificar de antemano con una diligencia debida exhaustiva. Pero debes asumir que probablemente te perderás algo. Y también hay un compromiso. La diligencia debida requiere tiempo y energía, de los cuales solo tiene una cantidad limitada. No es aconsejable una diligencia debida extensa. Debe ser exhaustivo pero dentro de lo razonable.

Para obtener más información sobre el presupuesto de rehabilitación, recomiendo encarecidamente el libro de Jason Scott: El libro sobre la estimación de los costos de rehabilitación.

Algunos ejemplos notables de este fenómeno.

Si eso no fue lo suficientemente convincente, podría ser útil alejarse un poco y ver algunos ejemplos ilustrativos para ilustrar el punto. Hay una serie de casos históricos en los que los presupuestos no se excedieron simplemente, sino que se excedieron por completo. Algunos de estos incluyen:

• El famoso Sydney Opera House El presupuesto se estimó en un costo de 7 millones de dólares estadounidenses y un período de construcción de algunos años. Terminó tomando 14 años y costando la friolera de $ 102 millones, apenas por encima del presupuesto en un apenas perceptible 1357%.
• El Edificio del parlamento escocés El presupuesto era de 50 millones de libras esterlinas en 1998 antes de aumentar a 190 libras esterlinas, luego a 260 libras esterlinas, luego a 375 libras esterlinas y finalmente se estabilizó en 414,4 millones de libras esterlinas en 2007.
• la pelicula de 1963 cleopatra se presupuestó originalmente en $ 2 millones. Cuando todo estuvo dicho y hecho, a pesar de ser la película más taquillera del año, costó 44 millones de dólares y casi llevó a la bancarrota a 20th Century Fox.
• Los Juegos Olímpicos de Sochi fueron presupuestados en US$7.000 millones pero totalizaron US$52.000 millones, aunque cabe señalar que gran parte de estos costos se dieron en forma de "retrocesos y desfalcos".
• En 1966, el Comité de Medios y Arbitrios de la Cámara estimó que para 1990 Seguro médico del estado costaría $ 12 mil millones (ajustado por inflación). En cambio, costó $ 107 mil millones.

El Telescopio Espacial James Webb es un logro increíble, pero como es Wikipedia espectáculos de entradaSuperó con creces el presupuesto, tanto en términos de tiempo como de dinero..

Y eso se aplica a casi todo, no solo a los proyectos realmente grandes. Daniel Kahneman cita dos estudios en su gran libro Pensamiento rápido y lento que son bastante emblemáticas de este fenómeno,

"Un estudio de 2005 de proyectos ferroviarios concluyó que los planificadores sobreestimaron la cantidad de personas que usarían el nuevo sistema ferroviario en un promedio de 106 % y subestimaron los costos de construcción en un 45 %".

“...Una encuesta de propietarios estadounidenses que habían remodelado sus cocinas encontró que la persona promedio esperaba pagar un poco más de $18,000 pero terminó gastando más de $38,000. (Pensamiento rápido y lento)

Por supuesto, hay ejemplos de llegar “a tiempo y por debajo del presupuesto”. (Aunque no tantos como crees) un estudio de KPMG encontró que solo un tercio de los proyectos de los contratistas estaban dentro del 10% de su presupuesto. Pero más allá de eso, prácticamente no hay ejemplos en sentido contrario. Por ejemplo, esto es lo que obtuve cuando busqué en Google "principales proyectos recibidos". bajo Presupuesto."

Sí, este es un problema unilateral.

Históricamente, el exceso de presupuesto es un problema mucho más común que el exceso de presupuesto. Efectivamente, siendo demasiado optimista es una norma histórica. Muchos en ambos lados de la Primera Guerra Mundial pensaron que sí. “La guerra terminaría para Navidad” y el comentarista Bill Kristol, como muchos otros, hizo la infame predicción de que la guerra de Irak sería solo una guerra "La Guerra de los Dos Meses".

Las predicciones optimistas son evidentes. No es realismo.

Cuando se trata de inversiones inmobiliarias

Hay tres consejos clave cuando se trata de invertir en bienes raíces, pero el primero es simplemente aceptar la innegable realidad de que existe un sesgo sistémico a favor de ella. subestimar presupuestos de rehabilitación. Acepte el hecho de que probablemente terminará gastando más en rehabilitación de lo que había previsto originalmente.

Debe aceptar esta verdad para abordar este problema y analizar adecuadamente el negocio.

Una vez que aceptes eso, debes hacer tres cosas:

1) Hacer de la diligencia debida una prioridad

Claro, no te excedas, aunque minuciosa diligencia debida absorberá muchos de los "gastos imprevistos" que tienden a arruinar los presupuestos de rehabilitación.

2) Agregar una contingencia

Tenemos una provisión del 20% para 'costos inesperados', que pueden variar desde una falla en el horno hasta un retraso en la puesta en marcha del proyecto. Puedes invertir menos o más, pero yo siempre agregaría una contingencia a cualquier presupuesto.

3) Revisar cada proyecto

A menudo es tentador pasar al siguiente paso cuando el trabajo está hecho. Esto es aún más cierto cuando se trata de proyectos que van mal. Realmente no queremos pensar en esas cosas. Es importante resistir esta tentación.

Analice en qué medida se desvía su presupuesto del gasto real y, lo que es más importante, Por qué Su ausencia es importante para mejorar su capacidad de evaluar con precisión los proyectos de rehabilitación. En realidad, en Pensamiento rápido y lentoDaniel Kahneman descubrió que la mejor manera de estimar el costo de un proyecto es mirar proyectos similares en el pasado y usarlos como guía.

Con la diligencia debida y un plan de contingencia, debería poder mantenerse dentro del presupuesto. Y si refina sus presupuestos a lo largo del tiempo comparándolos con los datos reales, debería estar bastante cerca de la meta de "a tiempo y por debajo del presupuesto" a la que todos aspiramos.

Pero nunca seas complaciente. Es fácil caer en el hábito de subestimar el costo de la rehabilitación. Porque al menos es casi seguro que no los sobreestimarás.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.